الصعود العام في مؤشرات سوق عقارات السعودية كلها، مُستثنى منه بشكل جزئي سوق عقار المدينة المدينة المنورة، لا يعني هذا أن عقارات المدينة المنورة تواجه انكماشًا أو خسائر، بالعكس، فهناك من أنواع المنتجات العقارية في المدينة ما يحقق معدلات غير مسبوقة في عدد المعاملات العقارية، وفي القيم المالية لهذه المعاملات، أبرز الأمثلة على ذلك حركة فلل للبيع بالمدينة المنورة التي لاقت إقبال كبير ومازالت تزداد.
المختلف في مؤشرات العرض والطلب والأسعار للثروة العقارية بالمدينة، وفي مقدمتها بيوت للبيع في المدينة المنورة ؛ نابع من الطبيعة الجغرافية والعمرانية للمنطقة، فمنطقة المدينة المنورة من حيث الثروة العقارية يمكن تجزئتها إلى قسمين رئيسيين، الأول هو جزء المدينة الداخل في حدود الحرم النبوي الشريف، والجزء الثاني يتمثل في عقار المدينة المنورة البعيد جغرافيًا عن حدود المسجد النبوي ومحيطه القريب. وللعلم هذا التقسيم قريب الشبه بحال عقار مكة أيضًا.
ألقت هذه الطبيعة الجغرافية بظلالها على النشاط العقاري في المدينة، كما ساهمت في وقوع اختلافات كبيرة عند تقييم واحصاء مؤشرات السوق العقاري في المدينة المنورة، بعكس ما يحدث مع عقار الرياض مثلًا، حيث تؤخذ الثروة العقارية في المدينة كوحدة واحدة بدون فوارق احصائية إلا من حيث نوع المنتج العقاري، ويقاس على ذلك تحليل سوق عقار جدة والدمام والطائف القصيم.. وغيرهم.
الاختلاف الجغرافي بين داخل حدود الحرم وخارجه؛ يجعل المستثمرين العقاريين أمام رافدين من روافد الاستثمار، لكل منهما خصائصه ومميزاته وعيوبه المستقلة، مما يعني أننا لا يمكننا القول بوحدة المكاسب أو الخسائر على الاستثمار في المدينة كلها، ولكن يجب التفريق بين شطريها كما يُفرق بين النوع.
أبرز الأمثلة على ذلك؛ تأكيد المؤشرات العقارية الرسمية والدولية الصادرة نهاية الربع الأول من العام الجاري 2023م، إلى حدوث طفرة في الطلب على فلل للبيع في جدة أدت بالضرورة إلى ارتفاع أسعارها، في حين أن مؤشرات السوق العقاري المعنية بالمدينة المنورة تشير إلى حدوث ارتفاع كبير في أسعار فلل للبيع في المدينة المنورة والشقق والبيوت... إلى آخر كل هذه الأنواع العقارية السكنية، بالمنطقة الواقعة داخل حدود الحرم النبوي الشريف وعلى مشارفه، في نفس الوقت الذي تشهد فيه أسعار شقق للبيع في المدينة المنورة وباقي الأنواع السكنية تراجعًا كبيرًا بلغت نسبته 1.5%.
أسباب الفوارق السعرية الكبيرة بين عقارات المدينة بجوار الحرم النبوي والبعيدة عنه منطقية وشبه لا تحتاج إلى توضيح، فهي في النهاية أصول استثمارية منتظر منها جني معدلات أرباح عالية جدًا، وبدون أدنى شك في استدامتها وفي استمرارية وتيرة صعودها، لا سيما مع أهداف المملكة العربية السعودية بالوصول إلى أعداد الحجاج والمعتمرين بحلول العام 2030 إلى 30 مليون حاج ومعتمر كل عام، ومن ثَم نحن أمام نوعية عقارات لا تحتاج إلى بذل مجهود في تسويقها وجذب العملاء إليها.
في حين أن سرعة إنجاز عدد كبير من أنشطة البناء والتشييد بالمدينة المنورة المنطقة البعيدة تمامًا عن المسجد النبوي الشريف؛ انخفضت معه اسعار كل فيلا للبيع في المدينة المنورة هناك دون انخفاض لمعدل الطلب على المنطقة البعيدة، فكل ما حصل أن المعروض من العقارات السكنية زاد
هل يعني ذلك؛ أن شراء بيوت للبيع في المدينة بالمنطقة البعيدة عن الحرم لن يحقق أرباحًا تجارية جارية أو رأسمالية؟ الحقيقة لا بشكل قاطع! حتى إن توقعات الإنتاجية الربحية التي أكدتها مؤشرات السوق الرسمية والدولية مع فلل للبيع في الرياض العاصمة مثلًا، هي نفسها بمعدلات شبه متطابقة تقريبًا مع فلل للبيع في المدينة المنورة وكذا الشقق والعمائر والبيوت.
السر في ذلك يعود إلى ما يشهده السوق العقاري السعودي من طفرة استثمارية تشمل كل المجالات، لدرجة أن التوقعات تشير إلى حدوث نمو سنوي له بمعدل نمو مركب لا يقل 11.95٪، سيزيد معها حجمه الاستثماري إلى حوالي 94.19 مليار دولار أمريكي خلال 5 سنوات من الآن، وهو ما يوضح لماذا تشهد المملكة حركة تشييد وبناء هي الأعلى في تاريخها على مدار الأعوام الست السابقة، وهي الحركة التي تجاوز معها متوسط حجم الصفقات العقارية التامة والمسجلة 255000 صفقة في العام.
إذًا نحن أمام إحصائياتين للسوق العقاري في المدينة المنورة لا احصائية واحدة كما هو الحال مع عقارات الرياض ومع عقارات جدة ... وباقي المدن السعودية الكبرى والمركزية، الأولى تؤكد على ارتفاع أسعار عقار المدينة المنورة السكنية والتجارية والإدارية، خصوصًا اسعار فلل المدينة المنورة للبيع و شقق للبيع المدينة المنورة بالقرب من الحرم النبوي الشريف، والثانية تؤكد على أن الرقم القياسي لأسعار العقارات في المدينة المنورة البعيدة عن الحرم انخفض بمعدل حوالي 2.4% خلال السنوات الخمس الأخيرة، ليهبط إلى 92.11 نقطة مطلع العام الجاري 2023م مقارنةً مع 94.34 نقطة حققها مطلع العام 2018م، وقد أثر هذا الهبوط في تحقيق عقار المدينة ارتفاعات أسعار لم تتجاوز 0.02% في حين أن أسعار عقار السعودية ارتفعت بأكثر من 1%.
والجدير بالذكر؛ أن أكثر ما ارتفعت أسعاره في المدينة المنورة هو فئة الفلل، خصوصًا الواقعة في مناطق بعيدة عن الحرم، ولكنها في نفس الوقت مخططات عمرانية جديدة تعمل الدولة على إقامتها، أو عبارة أن أحياء طبقت عليها الدولة مخططات تطوير وتحديث عمراني، فقد حققت هذه الفئة في تلك المناطق ارتفاعات أسعار بنسبة لا تقل عن 3.14% مقارنةً بالأعوام السابقة، ويمكن اعتبار أسعار فلل للبيع حي نبلاء المدينة نموذجًا واضحًا يؤكد ذلك
ما يهم المستثمرين العقاريين، المبتدئين بالذات، وكذلك الباحثين عن فلل للبيع المدينة المنورة بغرض السكن لا الاستثمار؛ أننا أمام فئات أسعار متفاوتة التدرج، مما يعني مرونة أكبر لأصحاب رؤوس الأموال الضخمة والمتوسطة والضعيفة في إمكانية التملك الحر، وهي خصيصة قد لا تتمتع بها مدينة سعودية أخرى كما هو حاصل في المدينة المنورة.
فنحن أمام سوق عقاري سيجد فيه المستثمر المحترف ذو القدرة الشرائية المرتفعة فرص عديدة للتملك والمتاجرة وجني الأرباح، وسيجد فرصته في التملك أيضًا صاحب المدخرات الشخصية المتوسطة الذي يرغب في سكن عالي القيمة بسعر متوازن، الاختلاف فقط أن يركز كلٌ منهم بحثه في المنطقة التي تتلائم مع القدرة الشرائية، وفي كلا الحالتين سيسهل المتاجرة العقارية وجني أرباح متسقة مع حجم رأس المال المدفوع ومع المقومات التجارية لكل منطقة من المنطقتين، منطقة الحرم النبوي والمنطقة البعيدة عنه، لأن السوق العقاري السعودي كله في اتجاه صعود مستقر بفعل حوافز اقتصادية كبيرة تقدمها الدولة للاستثمار فيه وفي غيره من القطاعات الاقتصادية.
كل هذه الملامح الاقتصادية يتضح معها سهولة شراء فلل للبيع في المدينة المنورة أو بيوت للبيع في المدينة أو شقق بالمدينة بما يلائم القوة الشرائية لشخص المشتري، وسهولة جني عوائد ربحية منها، فضلًا عن المكاسب السكنية، كل المطلوب فقط التأني في اختيار الوحدة وعدم الاستعجال، وهذا ميسر لضخامة المعروض، وكذلك المفاضلة الدقيقة بين كل خيار متاح للتمكن من الحصول على أعلى قيمة سكنية وتجارية ممكنة بأقل سعر.
