بحسب تصريحات رسمية تصل نسبة مساهمة سوق عقار المدينة في إجمالي الاستثمارات العقارية السعودية نحو 20% على صعيد إجمالي القيم المالية لمختلف أنواع الصفقات، وعلى صعيد حركة العرض والطلب على عقارات المملكة، وحتى مع انخفاض معدلات الإقبال على شقق للبيع في المدينة المنورة أحيانًا إلا أنه يظل المنتج العقاري الأكثر رواجًا من ناحية، والأسرع في جني الأرباح عند الاستغلال التجاري، حتى إن معدلات شقق للبيع المدينة المنورة تتفوق في الكثير من الأحيان على حركة شقق للبيع في الرياض بالرغم من الفروق الاستثمارية المنطقية بين العاصمة وبين المدن الأخرى، والسر في ذلك معروف؛ فالمدينة المنورة تشغل مكانة دينية وسياحية عالمية كبرى، وهو ما يجعل الاستثمار في عقار المدينة أكثر جذبًا حتى من الاستثمار في عقار الرياض العاصمة.
السبب في هذا التفوق تركز محور الاستثمار العقاري بالمدينة المنورة في نطاق المسجد النبوي الشريف، ثم تمدده إلى الخارج في شكل دائري على نحو من التمدد الطردي الذي تقل فيه فرص الاستثمار كلما ابتعدنا عن المنطقة المركزية، ولكن هذا لا ينفي وجود فرص تمامًا، بل تقل فقط، ومما ساهم في عدم انعدامها النهضة العمرانية التي تشهدها المدينة حاليًا، والتي من أهم عناصرها تعدد الطرق الدائرية من الأول حتى الرابع، وهو ما أكسب اراضي للبيع المدينة المنورة كأحد أبرز نماذج الاستثمار العقاري هناك إقبالًا استثماريًا ضاهى في السنوات الأخيرة الإقبال الاستثماري الذي تمتعت به اراضي للبيع في الرياض
ميزة أخرى تجعل المنطقة المركزية أقوى المناطق الاستثمارية هناك، وتجعل بالتبعية قيم شقق للبيع في المدينة المنورة قريبة من الحرم أعلى من غيرها الأبعد عن حدود الحرم النبوي هي قوانين تنظيم البناء التي تُلزم الأبراج والعمائر خارج حدود الحرم بارتفاعات لا تتجاوز 12 طابق، في حين أنها تسمح بارتفاعات تزيد على 20 طابق مع الأبراج الملاصقة للحرم، ومن ثَم أكد الدكتور/ لؤي على أن 95% من الاستثمارات العقارية بالمدينة موجهة إلى المنطقة المركزية.
كان من محصلة ذلك بشكل عام؛ ارتفاع أسعار المنتجات العقارية بجوار الحرم بأضعاف الأضعاف عن أحياء المدينة المنورة الأبعد عنه، لتشهد أحيانًا ارتفاعًا أكبر حتى من فئة فلل للبيع في الرياض التي تمثل ذروة العقارات السعودية سعريًا، فضلًا عن تجاوزها في الأسعار كثير نظائر من عقار جدة عمومًا، شاملًا ذلك فلل للبيع جدة وكذلك شقق تمليك جدة على الرغم من تشارك المدينتين في التمتع بمقومات سياحية وعناصر جذب للأجانب سواءً من الزوار أو من المستثمرين. ولكن ما تتفوق به عقارات المدينة المنورة عن عقارات جدة والدمام وغيرهما من المدن السياحية؛ أن العميل المستهدف شبه مضمون حضوره كل عام، لما لزيارة المدينة من مكانة في وجدان حوالي مليار ونصف مسلم حول العالم، في حين أن أنواع السياحة الأخرى معرضة لكبوات السوق العالمي ومتأثرة به أيمّا تأثر.
نفهم من الكلام السابق أن تأرجح مؤشر شقق للبيع المدينة المنورة من حيث العرض والطلب ما هو إلا تسجيل لمتغيرات سوقية، في حين أن ارتفاع وانخفاض المؤشر بمقارنة الأعوام ببعضها لا يحقق تغير في حجم الاستثمار ولا حتى في الأسعار، هو دوران في نفس الفلك ليس إلا، خاصة مع شقق للبيع في المدينة المنورة قرب الحرم الشريف، ويعود ذلك لما تتمتع به المدينة المنورة من تألق استثماري عام كونها مدينة بطابع عالمي، أو بالأحرى تسوق نفسها بنفسها دوليًا بأقل مجهود من مُلاك الأصول العقارية، وبنظرة فاحصة لحجم الإقبال ومعدلات التغير في الأسعار مع منتج شقق للايجار بالمدينة المنورة حي النصر كمثال يتأكد ذلك بكل سلاسة وسهولة.
تؤكده أيضًا احصائيات رسمية ذات صلة بالقطاع العقاري، منها مثلًا آخر تعداد سكاني عام للمدينة والذي أثبت أن عدد الوحدات السكنية في المدينة يُقدر بـ 103674 وحدة، 48.9% منها هي شقق بالمدينة المنورة ، هذه النسبة الضخمة التي تناهز نصف عدد المساكن في المدينة تقريبًا لا تأوي سوى 103675 أسرة مستقرين فيما نسبته 10% من شقق للبيع بالمدينة المنورة فقط، في حين أن نسبة الـ 90% الباقية خصصها أصحابها للاستغلال التجاري وجني أرباح أكبر من الزوار الأجانب لتأكدهم من أن الاستثمار في شقق للبيع في المدينة المنورة لا مثيل له في ضمان الربح الوفير والسريع، خاصةً عند شراء شقق للبيع في المدينة بالأحياء الأعلى رواجًا سياحيًا، وكذلك أحياء المدينة المفضلة عند المحليين من المواطنين والمقيمين، وهذه بالذات يتضاعف فيها سعر الايجار بمعدل كبير خلال فترات زمنية قصيرة، أبرزهم على سبيل المثال لا الحصر أسعار شقق للايجار بالمدينة المنورة حي سلطانة
تصل بنا البيانات الرسمية إلى حقيقة سوقية ثابتة، ألا وهي ضخ الأموال في عقارات المدينة عمومًا، وفي شقق للبيع بالمدينة المنورة تحديدًا، خاصةً تلك البعيدة عن النطاق الجغرافي للحرم، هدفه الأساسي الأرباح الجارية من الوافدين الأجانب في مواسم الحج والعمرة، والمستهدف بلوغ عددهم بحسب رؤية السعودية نحو 30 مليون حاج ومعتمر بحلول 2030.
بالجمع بين كلام الخبراء العقاريين الرسمي، وبين البيانات العقارية الرسمية، يتضح جليًا أن الحصول على أسعار شقق للبيع في المدينة المنورة رخيصه ليس بالأمر السهل، فهناك 4 عوامل أساسية هي من أدت إلى هذه القفزة السعرية الكبيرة حتى مع اسعار شقق للبيع بالمدينة المنورة بالتقسيط هم: التوسع العمراني الكبير والسريع التنفيذ، الهجرة الداخلية والخارجية للعيش والعمل في المدينة، زيادة ضخ رؤوس الأموال المحلية والدولية خلال السنوات الأخيرة وبالذات بعد إطلاق رؤية المملكة 2030 التي جعلت من المدينة المنورة أداة حاسمة في تنويع مصادر الدخل القومي، وأخيرًا إنشاء مدينة المعرفة بالمدينة.
من هنا المجتمع الاستثماري السعودي عمومًا والمدينة المنورة تحديدًا ينتظر قفزة واسعة في سوق العقارات بكل منتجاته، ولعل هذا هو السبب في دخول وزارة الإسكان السعودية على خط الاستثمار عن طريق دعم القطاع بقيم نقدية وصلت إلى ما يقرب من 265 مليار ريال أي حوالي 70 مليار دولار أمريكي، أغلبها في شكل مشروعات إسكان مدعومة الأسعار وتحقق توازن سوق العرض والطلب بإيجاد عدد كبير من شقق للبيع في المدينة بالتقسيط في محاولة للحد من ارتفاعات الأسعار الكبيرة في سوق عقارات المدينة المنورة خصوصًا مع فئة الشقق التي لا تقل نسب التغير في أسعار تملكها أو إيجارها عن 10% إلى 30% في العديد من أحياء المدينة.
ويبقى الحل أمام من يبحث عن شقة بالمدينة المنورة للسكن التقدم إلى مبادرات شقق للبيع في المدينة بالتقسيط المُقدمة من الوزارة، أو حصر المفاضلة بين خيارات شقق للبيع في المدينة المنورة المتاحة أمامه في المناطق البعيدة عن حدود المسجد النبوي الشريف، مع التركيز على وضع ميزانية تتماشى مع أسعار السوق، والأهم تحديد أنسب المواصفات المعمارية لأسلوب السكن بدون مبالغة. أما راغبي الاستثمار بشراء شقق للبيع في المدينة المنورة فهؤلاء غير مضرورين بأي حال من الأحوال، حتى مع رأس المال المبذول في شقق للبيع المدينة بجوار الحرم ، لأن العائدات الربحية على الاستغلال التجاري شبه مضمونة.
