شهد قطاع عقارات المدينة المنورة السكنية، وبالذات فئة شقق للايجار في المدينة المنورة وللبيع أيضًا تراجعًا في مستوى الأسعار السنوي في نهاية الربع الأول من العام 2023م مقارنةً بما قبله، حيث سجل الرقم القياسي لأسعار عقار المدينة انخفاضًا بنسبة حوالي 1.5%. هذا الانخفاض السعري في مجمل قطاع عقار المدينة فئة شقق للبيع في المدينة المنورة مثلًا نتيجة مباشرة لتسارع وتيرة الأنشطة العقارية في المدينة، وقد ساهم هذا في زيادة حجم أعمال المقاولات من تشييد وبناء وترميم وتطوير عقارات جديدة، ليتفوق بذلك حجم المعروض على حجم الطلب، ومما يؤكد ذلك زيادة عدد السجلات التجارية لكيانات المقاولات والتطوير العقاري الجديدة في منطقة المدينة المنورة، والتي سجلت حوالي 8350 سجلًا تجاريًا جديدًا في نهاية الربع الأول من العام 2023، بارتفاع بلغت نسبته 6.4% مقارنةً بنفس الفترة من العام 2022م، وهو ما يعكس من ناحية أخرى الاهتمام الكبير الذي تحظى به المدينة المنورة من المستثمرين والمطورين العقاريين. ويصب انخفاض أسعار عقار المدينة المنورة هذا في مصلحة المشترين، وبخاصة أصحاب الميزانيات المتوسطة والضعيفة، ولكنه لا يعكس حالة جمود أو ركود في السوق، بل هو عارض مرحلي ليس إلا، والدليل على ذلك أن السوق العقاري في المدينة هو وحده الذي يشهد هذا الانخفاض، في حين أن السوق العقاري السعودي ككل في طور التعافي كما تؤكد كل التوقعات الرسمية المحلية والدولية على أن سوق العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية مرشح للنمو السنوي بمعدلات مركبة قدرها 11.95٪، كما أن حجم المعروض من وحدات السكن الجديدة في ارتفاع مستمر بنسبة لا تقل عن 29٪، حيث شهدت المملكة إضافة على الثروة العقارية المحلية بما لا يقل عن 44000 وحدة سكنية، خاصة في أسواق عقار الرياض و عقار جدة تحديدًا مما تسبب في انخفاض متوسط سعر الشقق وتجاوز حجم الصفقات العقارية 255000 صفقة بحسب احصائيات وزارة العدل السعودية. أي أن هذا الانخفاض السعري مرحلي فقط، ومن بعده ستعاود أسعار شقق المدينة للبيع وأيضًا شقق للايجار المدينة المنورة الارتفاع مرة أخرى، متأثرة بطفرة النمو التي تشهدها عقارات السعودية.
الوضعية السعرية الحالية التي عليها شقق المدينة المنورة السكنية، سواءً شقق للبيع المدينة أو شقق للايجار بالمدينة المنورة تؤشر إلى أن فرصة التملك الآن هي الفرصة الأنسب والأعلى عائدات، بعكس الحال في نطاق جغرافي آخر كما الحال مع عقار مكة مثلًا. نفس الفرصة متحققة للراغبين في الحصول على شقق للايجار بالمدينة المنورة كون أسعار الإيجارات في الوقت الحالي في أقل معدلاتها، بعكس ما هو حاصل مع شقق للايجار في الرياض العاصمة. فبما أن الرقم القياسي لأسعار عقارات المدينة المنورة قد انخفض في آخر 5 سنوات بنسبة لا تقل عن 2.4%، ووصل إلى مستوى 92.11 نقطة بنهاية الربع الأول من العام 2023م بالمقارنة مع مستوى 94.34 نقطة بنهاية الربع الأول من العام 2018م، كما كشف التقرير الاقتصادي لمنطقة المدينة المنورة؛ فإن ارتفاع أسعار عقارات المنطقة المتحقق لم يتجاوز نسبة 0.02% فقط، في الوقت الذي شهد فيه الرقم القياسي لأسعار عقارات المملكة كلها ارتفاعًا بنسبة 1% كاملة، بالذات في فئات منتجات عقارية معينة، في مقدمتها فئة شقق للايجار في جدة ، ولعل فئة المنتجات العقارية السكنية الوحيدة التي شهدت ارتفاعًا كبيرًا هي فئة فلل للايجار في المدينة المنورة التي ارتفع الرقم القياسي لأسعارها في منطقة المدينة المنورة بمعدل 3.14% في العام الجاري 2023م، في الوقت الذي تراجعت فيه فئة شقق بالمدينة المنورة بنسبة 1.50%.
تحليل الأرقام والاحصائيات السابقة ككل يعطينا أدلة واضحة على تراجع أسعار شقق للإيجار بالمدينة المنورة شهري حاليًا بالمقارنة مع 5 سنوات سابقة، ولكنه كما ذكرنا انخفاض مرحلي بفعل حجم الأنشطة العقارية الحكومية والخاصة التي تشهدها المدينة، ولكن ما يلبث أن يعاود ارتفاعه متأثرًا بنمو السوق العقاري السعودي المدفوع نحو الصعود بفضل الإصلاحات الاقتصادية الجبارة التي تستهدفها رؤية المملكة 2023 وأهمها رفع معدلات تملك الأسر السعودية للمسكن إلى حوالي 70% من حجم السكان، ليتم على أثر ذلك توقع كبرى المؤسسات الدولية المتخصصة في الاستثمارات العقارية نمو حجم سوق العقارات السعودي إلى 94.19 مليار دولار أمريكي بحلول العام 2028، من 64.43 مليار دولار أمريكي في العام الجاري. كل ذلك يقول أن راغبي الحصول على شقق للإيجار في المدينة المنورة مناسبة سعريا أمامهم فرصة الآن لتحقيق تلك الرغبات، وهي الفرصة التي سيتمكنون معها من الحصول على أعلى قيمة عقارية ممكنة من حيث المواصفات العقارية والتصاميم المعمارية... وصولًا إلى حداثة عمر المبنى، بأقل سعر، ولكن في المستقبل القريب ستنخفض هذه القيمة المتحصل عليها في مقابل الميزانية المرصودة، أو سيرتفع ثمن شقة للايجار المدينة المنورة في حالة المحافظة على نفس الإمكانيات والمواصفات.
اقتناء شقة للايجار المدينة المنورة بسعر متوسط وإمكانيات مرتفعة يسهل تحقيقه حاليًا ومؤشرات السوق تؤكد على انخفاض القيم المالية للبيع وللايجار بفعل زيادة النشاط العقاري في المدينة المنورة ودخول وحدات سكنية جديدة إلى سوق المعروض العقاري. وكل ما هو مطلوب من المستأجر الذي يبحث عن الشقة المفاضلة بين عدة خيارات وعدم الاكتفاء بإنهاء الصفقة مع أول وحدة معروضة عليه، فالبحث المستمر سوف يحقق فاعلية في العثور على أعلى قيمة عقارية بأقل سعر، بعكس البحث المتعجل. من ناحية أخرى؛ البحث عن شقق للايجار في المدينة المنورة في المواقع البعيدة نسبيًا عن حدود الحرم النبوي الشريف كفيل بالعثور على وحدات بأسعار مناسبة، بعكس الوحدات التي تدخل في حدود الحرم الشريف، والتي يستهدف أصحابها بالأساس التأجير لزوار المملكة من الحجاج والمعتمرين، وليس للسكان القاطنين بشكل دائم، وهو استثمار عقاري جديد شهد إقبالًا كبيرًا من أصحاب رؤوس الأموال والمستثمرين العقاريين المحليين والدوليين، بفعل زيادة أعداد الحجاج والمعتمرين سنويًا عقب تدشين وتطبيق رؤية السعودية 2023 والتي وضعت قطاع السياحة بكل أنواعها في موضع متقدم بين عناصر الدخل القومي السعودي، بل وتستهدف الرؤية بلوغ عدد الحجاج والمعتمرين بحلول العام 2030 ما يزيد على 30 مليون حاج ومعتمر، ليمثل هذا العدد عند ملاك شقق للايجار في المدينة المنورة حصيلة ضخمة تحقق أرباحًا جارية مرتفعة على مدار العام. سهولة وسرعة تحقيق أمنية السعر المناسب والإمكانيات المرتفعة حاصلة أيضًا بفضل مستجدات الضوابط الحكومية التي صارت تحكم معاملات قطاع إيجار مساكن السعودية بكل مدنها ومناطقها، فقد استحدثت الدولة منصة إلكترونية جديدة مهمتها حوكمة الصفقات العقارية التي تجري في قطاع الإيجار في الدولة، هي منصة إيجار السعودية. التي تلعب دور المشرف على كل صفقة ايجارية في الدولة، وأداة من أدوات تنظيم العلاقات بين أطراف الصفقة الأساسيين، وهم المؤجر والمستأجر والوسيط العقاري السعودي، وهو ما انخفض معه حجم المنازعات القضائية الخاصة بعمليات تأجير العقارات في السعودية كلها، لاعتماد المنصة على معايير موحدة وصياغات عقود قانونية شاملة موضح فيها حقوق وواجبات كل طرف.
